Nach einer am 12.01.2022 veröffentlichten Entscheidung des BGH sind die Auswirkungen eines coronabedingten Lockdowns auf einen Gewerberaummietvertrag nach § 313 BGB/den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu beurteilen.

Dies bedeutet nicht, dass die Miete in jedem Fall anzupassen ist. Wie der BGH betont, handelt es sich vielmehr um eine Frage des Einzelfalls. Entscheidend sei, ob dem Mieter unter Berücksichtigung seiner ggf. umfassend bei Gericht vorzutragenden Umstände ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden könne. Maßgeblich ist nach Auffassung des XII. Zivilsenats des BGH insoweit allein das jeweilige Mietverhältnis und nicht die Gesamtsituation des mietenden Unternehmens.

Zunächst muss der Mieter dementsprechend zu seinem Umsatzrückgang vortragen. Zu berücksichtigen ist des Weiteren, welche Maßnahmen der Mieter treffen konnte bzw. hätte treffen können, um dem Umsatzrückgang vorzubeugen, welche staatlichen Hilfen er erhalten hat und hätte erhalten können, ob eine Betriebsausfallversicherung einstandspflichtig war etc. Insoweit ist der Mieter nach der Entscheidung des BGH darlegungs- und beweispflichtig.

Erst wenn all dies vom Mieter vorgetragen und ggf. bei Bestreiten des Vermieters bewiesen worden ist, haben die Gerichte unter Abwägung aller Besonderheiten des Einzelfalls zu beurteilen, ob dem Mieter in der konkreten Situation die Zahlung der Miete für die Dauer des Lockdowns nicht zugemutet werden kann.

Viele Mieter werden schon an den dargestellten Hürden scheitern und nicht entsprechend vortragen können. Bei den verbleibenden Fällen ist bisher völlig offen, wie die einzelnen Interessen der Vertragsparteien zu gewichten sind. Soll etwa ein erheblicher vom Mieter in der Mietsache in den Vorjahren erzielter Gewinn oder Verlust zu berücksichtigen sein? Welche Auswirkung hat es, wenn der Vermieter auf ungekürzte Zahlungen für seinen Lebensunterhalt oder für die Zahlung von Raten für die Finanzierung des Baus der Mietsache angewiesen ist? Hat eine schwache oder üppige Kapitalausstattung des Mieters Einfluss auf die Entscheidung? Insoweit besteht auch nach dem Urteil des BGH erhebliche Unsicherheit.

Im Ergebnis gibt das Urteil die grobe Richtung für Fälle des Lockdowns in der Gewerberaummiete vor. Die notwendige Ausdifferenzierung bleibt den Folgeurteilen vorbehalten.